Das Projektentwicklungsgebiet befindet sich auf dem ehemaligen Betriebsgelände der Textilfabrik Maute. Das sich im Eigentum der Gemeinde befindende Areal soll einer neuen und städtebaulich verträglichen Nachnutzung zugeführt werden.
Die Neugestaltung ist dabei mehr als nur eine reine Maßnahme der Innenverdichtung. Sie ist ein Meilenstein und eine Jahrhundertchance für die Entwicklung der Gemeinde Bisingen. Das Gebiet stellt allein aufgrund der Lage und der Nähe zur Ortsmitte eine große Innenentwicklungschance dar und bietet das Potential sich zu einem attraktiven Wohnstandort zu entwickeln. Gleichzeitig bestehen aufgrund der exponierten Lage interessante Sichtbezüge zur Burg Hohenzollern und in die umgebende Landschaft. Die Sichtachse Maute Areal – Ortsmitte – Marktplatz ist zu stärken.
Das Maute Areal liegt in 200 Meter Luftlinie vom Marktplatz mit der Hohenzollernhalle entfernt. Wesentliche Versorgungseinrichtungen sowie Dienstleistungsangebote und der Einzelhandel (z.B. Edeka, verschiedene Bäcker, Metzger, Apotheke) befinden sich in der Umgebung und sind fußläufig zu erreichen. Die direkte Lage am Bisinger Bahnhof mit Zugverbindungen in die Region u.a. nach Tübingen begünstigt die Entwicklung zusätzlich.
Für die Neubebauung des „Maute-Areals“ ist eine städtebauliche und freiräumliche Planung vorgesehen. Das Projektentwicklungsgebiet liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Maute Areal“.
Der Leitgedanke des Rahmenplans besteht darin, dass Identität durch die Auseinandersetzung mit der Geschichte des Ortes entsteht. Der städtebauliche Fußabdruck der industriellen Vornutzung des Areals bleibt unabhängig von einem Erhalt der Bestandsgebäude erlebbar. Er führt zu einer Ablesbarkeit des Areals im Ortsgrundriss und wird in eine neue städtebauliche Struktur übersetzt. Der Rahmenplan nimmt bestehende Gebäudestrukturen wie das Kesselhaus auf und vervollständigt sie durch eine passende Gebäudekörnung. Der dörflich geprägten Umgebung wird eine starke geometrische Ordnung mit höherer Dichte gegenübergestellt.
In Bisingen wird bedarfs- und marktgerechter Wohnraum benötigt, der an dieser Stelle untergebracht werden soll: Es wird eine ausgewogene Durchmischung an zeitgemäßen und innovativen Wohnformen angeboten vom Reihen- und Doppelhaus über Geschosswohnungen bis hin zum Wohnen in Baugemeinschaften oder Clusterwohnungen.
Für die Planung ist ein bestimmter Wohnungsmix zur Schaffung einer Grundlage für eine nachhaltige und sozial gemischte Bewohnerstruktur angedacht.
Die ausgewiesenen Wohnsituationen bilden schöne grüne Hofsituationen, die eine klare Zuordnung von privaten Freiräumen schaffen. Der Übergang zur Nachbarschaft im Südosten gelingt durch eine zweigeschossige Zeilenbebauung. Auch die einfassenden Mehrfamilienhäuser im Norden des Quartiers schaffen es die vorhandene anschließende Wohnbebauung zu einer Einheit zusammenzuführen.
Ergänzende Nutzungen sind Büros, Dienstleistungen und Praxen entlang der Bahnhofstraße und dem grünen Quartiersplatz. Die Markthalle als Nahversorgungs- und gastronomisches Angebot bildet ausgehend vom Bahnhof den Auftakt des Areals. Neben der Markthalle befindet sich in Sichtweite zum Bahnhof der neue Polizeiposten. Auch das Rathaus Bisingen bekommt in einen neuen Standort auf dem Maute Areal. Neben der öffentlichen Nutzung des Rathauses ist die Integration eines Hotels in den Gebäudekomplex geplant.
Der südliche Teil des Areals ist dicht und orthogonal ausgerichtet während sich der nördliche Teil arrondierend zur Bestandsbebauung verhält. Der dazwischen gesetzte längliche “Grüne Quartiersplatz” vernetzt das Maute Areal mit der Umgebung und lädt als öffentliche Freiraumfuge und Fußgängerbereich zum Flanieren und Aufenthalt ein.
Zur Schaffung von Aufenthaltsqualität auf dem „Maute-Areal” soll hier ein Spielplatz entstehen, der die nach LBO notwendigen Kinderspielflächen für die entstehenden Wohneinheiten nachweist. Viele Funktionen und Ansprüche treffen an dieser Stelle aufeinander: vielfältige Freiraumansprüche einer zunehmend heterogenen Bürgerschaft, Klimawandelanpassung, Stadtklima sowie Gesundheitsaspekte. Diese werden iterativ vom Gestaltungsbeirat Maute Areal diskutiert und Einfluss auf die Freiraumkonzeption nehmen. Aktuell wird ein Freiraumkonzept zur Möblierung und Gestaltung der öffentlichen Freiräume erarbeitet.
Der Neubau des Rathauses befindet sich an der Bahnhofstraße auf dem Rathausplatz. Dieser wird einen repräsentativen Charakter aufweisen. Für die Gestaltung ist in Kombination mit der Entwicklung des Rathauses ein Hochbauwettbewerb mit landschaftsarchitektonischen Aussagen zur Platzgestaltung geplant. Die öffentliche Freiraumfuge endet an der Zollerstraße im „Nachbarschaftsplätzle”. Der Entwurf nimmt die Verbindungsachse Eichgasse aus der Ortsmitte auf und führt sie auf den Rathausplatz, welcher unmittelbar von der Bahnhofstraße zum Rathausgebäude einleitet.
Das Areal ist im Inneren „autoarm” und bietet dadurch vielfältige Aufenthaltsqualitäten und Wegevernetzungen. Das Maute Areal ist durch die Zollerstraße im Osten, die Raichbergstraße im Süden, die Bahnhofstraße im Westen sowie durch die Goethestraße bzw. die Schillerstraße im Norden verkehrlich erschlossen.
Die Zufahrten zu den vorgesehenen Tiefgaragen erfolgen von der Zoller-, Raichberg-und Bahnhofstraße. Die für die Neubebauung notwendigen Stellplätze und Fahrradabstellflächen sollen hauptsächlich in Tiefgaragen untergebracht werden. Der Stellplatzrichtwert für Pkws beträgt für Wohnungen über 65m2 je 2 Stellplätze. Für kleinere Wohneinheiten muss jeweils ein Stellplatz nachgewiesen werden.
Der Stellplatzrichtwert für Fahrräder beträgt für Wohnungen über 65m2 je 2 Fahrradstellplätze. Für kleinere Wohneinheiten muss jeweils ein Fahrradstellplatz nachgewiesen werden.
Die Parkierung der Doppel- und Reihenhäuser findet in gebäudeintegrierten Garagen auf dem privaten Grundstück statt. Die Reihenhäuser werden von der Zollerstraße erschlossen. Ein privater Außenbereich orientiert sich ins Innere des Areals. Die Eingänge der Gebäude befinden sich angrenzend an den öffentlichen Raum.
Auf Grundlage des Rahmenplans wurde im Jahr 2022 damit begonnen den Bebauungsplan aufzustellen und somit das notwendige Baurecht zu schaffen. Ergänzend wird der Flächennutzungsplan fortgeschrieben.
Von Herbst 2020 bis Frühjahr 2021 fand ein städtebaulicher Wettbewerb als Mehrfachbeauftragung zur Entwicklung einer städtebaulichen Idee für das Maute Areal statt. Im Rahmen dessen wurden vielfältige Ansätze städtebaulicher Figuren und Formen eines durchmischten Quartiers gesucht.
Im Mittelpunkt stand eine ausgewogene Durchmischung des Quartiers aus moderat verdichtetem Wohnungsbau (barrierefrei/-arm, Seniorenwohnen, Familienwohnen), Dienstleistung und wohnverträglichem Gewerbe. Darüber hinaus waren die Schaffung von neuen Räumen für Verwaltung, ein neuer Polizeiposten und gestaltete Grün- und Freiflächen gewünscht. Die strukturelle und gestalterische Verknüpfung von Straßen-, Platz- und Freibereichen sollen zur Wohn- und Aufenthaltsqualität im neuen Quartier beitragen.
Der Wettbewerb wurde durch die STEG Stadtentwicklung GmbH aus Stuttgart betreut. Die Bewertungskommission wählte den Entwurf der Büros citiplan aus Pfullingen und Riehle+ Assoziierte aus Reutlingen einstimmig auf den ersten Rang, mit der Empfehlung die Arbeit der weiteren Planung zu Grunde zu legen. Der Rahmenplan wurde aus dem Siegerentwurf entwickelt.
Städtebauliche Qualität
Zeitgemäße und innovative Wohnkonzepte
Städtebauliche Setzung der öffentlichen Gebäude
Gestalterische und räumliche Qualität
Nutzungs- und Gestaltungsqualität der Freiräume
Qualität und Funktionalität der verkehrlichen Erschließung für Kfz, Radfahrer und Fußgänger
Wirtschaftlichkeit in Erstellung und Unterhalt
„Trotz der angesprochenen Kritikpunkte liegt insgesamt eine Arbeit vor, die die gestellte Aufgabe sehr gut umsetzt, insbesondere das historische Erbe in die Zukunft transportieren vermag und eine gute wirtschaftliche Umsetzung mit dennoch gut proportionierten Freiräumen für die Allgemeinheit ermöglicht.“
Auszug aus der Beurteilung der Jury zum Siegerentwurf
Die Bewertungskommission tagte am 19.02.21 unter dem Vorsitz von Herrn Matthias Schuster (Architekt u. Stadtplaner) in der Hohenzollernhalle in Bisingen. Insgesamt wurden fünf Arbeiten beurteilt.
Auf Grundlage des Rahmenplans wurde im Jahr 2022 damit begonnen den Bebauungsplan aufzustellen und somit das notwendige Baurecht zu schaffen. Ergänzend wird der Flächennutzungsplan fortgeschrieben.
Der Bebauungsplan „Maute-Areal“ bildet die rechtliche Grundlage zur Entwicklung des gleichnamigen Quartiers. Dieser wird aus dem zugehörigen städtebaulichen Rahmenplan entwickelt, welcher im Oktober 2021 durch den Gemeinderat beschlossen wurde.
Über diesen hinaus umfasst der Geltungsbereich des Bebauungsplans einen Bestandsbereich nördlich des ehemaligen Textilfabrik-Grundstücks. Die Bestandsbebauung wird eingebunden, um die städtebauliche Ordnung in diesem Bereich zu sichern und um die Übergänge zum Bestand verträglich zu gestalten.
Um die Ziele des städtebaulichen Rahmenplans umsetzen zu können, sollen im Bebauungsplan entsprechende Rahmenbedingungen festgesetzt werden. Dies umfasst grundlegend die Verortung von allgemeinen Wohngebieten, aber auch urbanen Gebieten, welche eine gewerbliche Entwicklung neben der des Wohnens ermöglichen.
Zudem werden die künftig überbaubaren Flächen, sogenannte Baufenster, festgelegt, um insbesondere die prägnanten Fußabdrücke der ehemaligen Textilfabrik Maute auch in Zukunft sichtbar zu erhalten. Zudem auch zur Lenkung von Sicht- und Wegeachsen.
Diese formen die zentral von Nordwest nach Südost verlaufende Freiraum-Fuge, welche im Bebauungsplan als Bereich für Fußgänger mit angrenzender Erdgeschossnutzung festgesetzt werden soll.
Um das Quartier mit vielfältiger Aufenthaltsqualität und Wegevernetzungen für Fußgänger*innen und Radfahrer*innen qualitativ umsetzen zu können, wird das Innere des „Maute-Areals“ weitestgehend autofrei vorgesehen. Entsprechend wird durch die Festsetzungen im Bebauungsplan geregelt, dass die Tiefgaragenzufahrten sowie öffentlichen Parkplätze an den Rändern des Quartiers verortet werden. Die Stellplätze vorgesehener Reihenhäuser sollen in den Gebäuden selbst verortet und ebenfalls von den bestehenden Straßen aus erschlossen werden. Für die verkehrliche Sicherheit in der Bahnhofstraße soll deren Straßenverlauf optimiert werden.
Das Bebauungsplanverfahren wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung (gem. § 13 a BauGB) durchgeführt. Der Vorentwurf des Bebauungsplans „Maute-Areal“ ist im Oktober 2023 in den nächsten Verfahrensschritt gegangen: die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung sowie Anhörung der Träger öffentlicher Belange. Dieser wichtige Schritt bietet eine frühzeitige Rückmeldung, welche die Planungssicherheit für die Beteiligten deutlich erhöht. So kann der Bebauungsplanentwurf, welcher dem aktuellen Vorentwurf folgt, bis zum nächsten Verfahrensschritt der öffentlichen Auslegung bei Bedarf angepasst werden.
Weitere Informationen in den öffentlichen Bekanntmachungen der Gemeinde Bisingen:
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